注文住宅を建てる際の土地探しのポイント

家を建てるときに、まずすべきことは「土地探し」です。建売住宅であれば土地と建物がセットになっていますが、注文住宅の場合は基本的に自分で土地を用意しなければなりません。

もちろん、注文住宅メーカーによっては、土地探しから手伝ってくれるところもあります。ただ、これから住む家が建つ場所のことは、自分で把握しておきたいもの。

とはいえ、初めて家を建てる方の中には「どんな土地がいいのか分からない」「土地探しでチェックすべきことは何？」と悩んでいる方もいるでしょう。そこで今回は、注文住宅の土地探しのポイントや注意点、知っておきたい豆知識をまとめて解説します。

土地探しのポイント

注文住宅を建てる際の土地探しのポイントは、主に3つあります。「周辺環境」「地盤状況」「災害リスク・ハザードマップ」です。

それぞれのポイントから、どんな土地に家を建てるべきかをチェックしていきましょう。

周辺環境

土地探しの際にまずチェックしてほしいのが周辺環境です。駅からその土地までの距離、近くの病院や役場の有無、スーパーやコンビニまでの距離などを確認しましょう。

現在子育て中の家庭や、子どもを産む予定がある家庭の場合は、保育園や幼稚園、小学校や中学校との距離もチェックする必要があります。実家から近い、友人宅が近いといった、人とのつながりを重視する方もいます。

快適性を重視するなら、日当たり風通り、水はけのよさなどに注目してみましょう。また、よく忘れられがちですが、周辺の治安の確認も非常に大切です。

周辺の治安をより詳しく知りたいなら、朝・昼・夜などの違った時間帯に周辺の雰囲気を探ってみましょう。周辺の人通り、住民の雰囲気も一緒に確認してみてください。

地盤状況

土地探しの際は、地盤状況もチェックしましょう。地盤が弱い場合は、家を建ててから年数が経過すると家が傾いたり、地震や台風、水害などの災害時に地盤が崩れて家が損傷したりする可能性があります。

家を建てるなら、硬質地盤がおすすめです。硬質地盤とは、岩盤や砂礫を含んでいる固い地盤のことです。

地盤沈下が起こりにくく、地盤強化の必要もないので安く済むケースもあります。地盤を調べる方法で最もポピュラーなのが、インターネットで地盤の調査マップを閲覧するという方法です。

そのほか、旧地名の「字」からその土地の特性を調べたり、周囲の土地との高低差を確認したりするといった方法もあります。ただ、個人が地盤を調べるのは、なかなかハードルが高いことでしょう。

注文住宅メーカーの中には、無料（もしくは有料で）地盤調査を実施しているところもあります。調査の立会が可能なケースもあるので、「プロと一緒に自分の目で地盤を確かめたい」という方も安心です。

メーカー選びの際は、地盤調査を実施しているかどうかも視野に入れてみてください。

災害リスク・ハザードマップ

土地選びの際は、災害リスク・ハザードマップもチェックしましょう。日本は地震や台風、水害などが多い国なので、家を建てる際はそういった災害に備えておく必要があります。

まずは、その土地の周辺に川や地盤が弱い部分がないか調べてみましょう。そして、その川や地盤が弱い場所での「過去の災害事例」も忘れずにチェックしてください。

国土交通省「ハザードマップポータルサイト」にアクセスすれば、入力した土地の洪水・土砂災害・高潮・津波のリスク情報、道路防災情報、土地の特徴・成り立ちが分かります。

土砂災害警戒区域はもちろん、急傾斜地崩壊危険区域、災害時の避難所もチェックできます。万が一に備えて、事前に確認しましょう。

土地探しの注意点・知っておきたい豆知識

地探しの際に注目すべきポイントはほかにもあります。「建ぺい率・容積率」「工事の必要有無」「中古⼾建や古家付き⼟地でないか」などは、家を建てる前に知っておきたい情報です。

それでは、土地探しの注意点を踏まえながら豆知識を解説します。

建ぺい率・容積率

家の広さや大きさを制限する指標として、「建ぺい率」「容積率」があります。

建ぺい率とは「敷地に対する建築面積の割合」です。敷地の何割を建物用に使えるかを示す数値です。

基本的には、第一種・第二種低層住居専用地域、第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域などの「用途地域」ごとに、建ぺい率は30～80％に制限されています。

容積率とは「敷地面積に対する三次元空間（建物）の容積比率」のことです。つまり、敷地に対してどれくらいの立体的な空間を使えるかを示す数値です。

建ぺい率は平面的な数値、容積率は立体的な数値と覚えておくとよいでしょう。住宅の場合、用途地域ごとに容積率は50～500％程度に制限されています。

建ぺい率や容積率は、土地の分類によって数値が異なるので、購入を予定している土地の分類を事前に確認しておきましょう。

工事の必要有無

川の近くや地盤が弱い土地の場合、そのままの家を建てると家が傾いたり、災害時に家が損傷したりする危険があります。そのため、地盤の強化が必要な土地は、地盤改良工事が必要です。

地盤改良工事をする場合、住宅建築そのものの費用のほか工事費用がかかります。「表層改良工法」であれば約30～50万円、「柱状改良工法」であれば約50～80万円もの費用を用意する必要があります。

強度が高い「鋼管杭工法」の場合は約100～180万円かかるので、すぐに用意できる金額ではないでしょう。万全な状態で土地を入手するために、事前に地盤改良工事の必要の有無を確認しましょう。

中古⼾建や古家付き⼟地でないか

より選択肢を増やしたい場合は、中古⼾建や古家付き⼟地も検討してみましょう。中古戸建や古家付き土地は、敷地内の建物を解体すれば更地になります。

つまり、新しい家を建てる土地として再利用できるのです。もちろん解体費用はかかりますが、解体費用を見込んだ低価格で売りだされているケースもありますし、値引き交渉の余地もあるので、必ずしも更地のみの購入と大差があるわけではありません。

土地探しのときに「なかなか希望条件に合う土地が見つからない」と言う場合は、中古戸建てや古家付き土地を探してみましょう。

まとめ

注文住宅を建てる際の土地探しのポイントは、「周辺環境」「地盤状況」「災害リスク・ハザードマップ」の3つです。駅からその土地までの距離、病院や役場の有無、スーパーやコンビニまでの距離などのほか、地盤の強度や災害リスク・ハザードマップの確認が必要です。

また土地の分類によって建ぺい率や容積率などの数値が異なるので、購入を予定している土地の分類を事前にチェックしておきましょう。事前に地盤改良工事の必要の有無も忘れずに確認してください。

「でも、自分で土地を調べるのはハードルが高い…」と悩む場合は、土地探しや地盤調査を実施している注文住宅メーカーに相談してみましょう。